España se ha transformado en uno de los mercados más atractivos del mundo para los inversores inmobiliarios. Y, superada la crisis que enfrentó su economía y el sector en la última década, aún existen en posesión de bancos muchos inmuebles, que están dispuestos a vender en paquete a bajos valores, con el fin de reducir el stock y limpiar sus balances. Y es ahí  donde los fondos de inversión inmobiliarios encuentran el negocio. Resuelven un problema al banco y acceden a paquetes de propiedades a valores muy oportunos.

Sobre la posibilidad de entrar en el negocio desde Argentina, Mariano Capellino, CEO de INMSA, explicó que hoy “están dadas las condiciones para que un inversor tenga posibilidad de invertir en fondos de inversión de Real Estate, aprovechando el descuento que te da el volumen y, a su vez, la economía de escala en la gestión. Es un negocio accesible para todo tipo de inversor ya que se puede entrar con diez o veinte mil dólares. Y se logran rendimientos por encima de los dos dígitos en euros, en un mercado del primer mundo como España, que está en plena fase de recuperación. Lleva tres años de un crecimiento por encima del 3% anual del PBI, duplicando el crecimiento de la Unión Europea”, remarcó.

“Los fondos de inversión tienen muy claro dónde está la oportunidad y por eso desde 2014 llegaron al mercado español y son los principales actores. Un mercado cuando está en una fase de crisis, permite comprar activos muy por debajo del costo de reposición. Y a un costo de financiamiento del 2% anual”.

ARMADO DE CARTERAS

Dependiendo de los volúmenes y perfiles de riesgo inversor es cómo se arma el fondo. En este negocio se preparan carteras diversificadas compensando el flujo de ingresos entre inmuebles rentados e inmuebles en proceso de desarrollo. Los ejes del negocio se basan en adquisición de inmuebles residenciales,  en construcción y unidades con “ocupas”.

  • Inmuebles residenciales

Generalmente un inversor extranjero ve la inversión en las ciudades más conocidas como Madrid y Barcelona. “Pero ese tipo de activos se recupera muy rápido y lo absorben los primeros que llegan. Ahí deja de ser negocio. Es muy importante tener eso en cuenta. Cuando la noticia empieza a llegar, seguramente la oportunidad ya pasó”, advirtió Capellino.

Por eso, las mejores oportunidades están en viviendas distribuidas en distintos barrios, en manos de bancos, que no quieren gestionar y administrar esas propiedades. Los fondos de inversión les ofrecen la compra de una cantidad de propiedades y arreglar un valor muy conveniente. Son inmuebles que costaban en promedio 200.000 mil euros, que su valor medio hoy son 80.000 mil euros y que en grandes carteras se compran a menos de la mitad.

  • Propiedades con “ocupas”

Un departamento en la península ibérica, hace diez años costaba 160.000 euros; hoy cuesta la mitad. Y si tiene “ocupas”, sólo 25.000 euros. Esto genera que muchos inversores estén focalizados en comprar la propiedad y contratar especialistas para resolver el tema, que manejan tiempos de desalojo menores a un año. “Hay una distinción entre lo que es un inquilino que no pudo seguir pagando el alquiler y un propietario que –dada la crisis– no pudo seguir pagando la cuota del crédito, y sigue ocupando el inmueble. En este caso el Estado atiende esa necesidad de emergencia y por tanto no tiene sentido adquirir esos activos. Pero sobre los activos que están ocupados en forma ilegal, los bancos sí están dispuestos a venderlos y luego con un proceso a través de mediadores se desocupan. A los ocupantes ilegales se los ayuda a conseguir otras viviendas y trabajo”, explicó Capellino.

  • Obras sin terminar

También, producto de la crisis, quedaron muchas obras sin terminar. “Para una entidad financiera, resolver el proceso de una obra parada es muy complejo. Y están dispuestos a vender esa obra con un descuento fuerte. Además, las tienen a valor terreno. Por tanto, podés encontrar obras bastante avanzadas a valor muy conveniente. Claro que hay una gestión importante para poder concretar todo”.

“Cuando analizamos el riesgo no se lo hace desde el punto de vista del riesgo del activo en ese mercado sino sobre la capacidad de gestionarlo. Para quienes no se dedican a esto, es muy riesgoso tomar este tipo de propiedades. Pero para quienes nos dedicamos a invertir en estos activos, el riesgo se minimiza. El rendimiento puede quintuplicar el de un activo común”, remarcó el CEO de INMSA.